Жилищно-строительный кооператив – что это такое и стоит ли покупать квартиру с его помощью

ЖСК – это жилищный кооператив, который представляет собой добровольное объединение группы людей или организаций с целью строительства многоквартирных домов.

Деятельность ЖСК регулируется Гражданским и Жилищным кодексами РФ . Такая форма объединений граждан является по своей сути потребительским кооперативом, участниками которого могут быть все граждане старше 16 лет, а так же юридические лица. Основной целью создания ЖСК является строительство, реконструкция и содержание многоквартирного дома за счет взносов участников. Создание такого кооператива происходит путем собрания его учредителей, которые становятся его членами, оформляют протокол о создании ЖСК и впоследствии регистрируют его в качестве юридического лица.

Являясь юридическим лицом, ЖСК обязан иметь полный пакет документов, соответствующий требованиям законодательства. Количество участников кооператива должно быть не менее 5 человек; высшим органом управления является собранием членов ЖСК, а если их численность превышает 50 чел. то создается специальный орган – конфедерация. Также в целях осуществления контроля за деятельностью ЖСК, в нем создается ревизионная комиссия сроком не более на 3 года. Ревизионная комиссия обязана проводить проверку деятельности кооператива не реже 1 раза в год; также за ней остается право проводить внеплановые ревизии.

История возникновения и развития жилищных кооперативов

ЖСК – это довольно старая и проверенная схема строительства жилых многоквартирных домов. Появление первых жилищных кооперативов относят к 1920-м годам. Однако, несмотря на быстро возрастающую популярность, в 1937 году данный механизм подвергается ликвидации, т. к. представляет собой проявление частной собственности. В 1957 году жилищный кооператив возрождается и приобретает массовый характер. В 80-х годах подобное строительство жилых многоквартирных домов составляло около 8%.

Порядок действий

1. Обращение в АИЖК с информацией о намерении создания ЖСК и предоставлением первичных сведений (тип застройки, примерное количество членов кооператива, информация о земельном участке, планируемом к передаче ЖСК и т.д.).
2. Формирование списков граждан из числа граждан, имеющих право на вступление в ЖСК, создаваемые в рамках Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ.
3. Направление в АИЖК ходатайства о предоставлении земельного участка.
4. Вовлечение земельного участка для целей дальнейшей передачи кооперативу.
5. Создание и регистрация ЖСК.
6. Предоставление в АИЖК заявления о передаче в безвозмездное пользование земельного участка.
7. Принятие Правлением АИЖК решения о передаче земельного участка кооперативу.
8. Заключение договора безвозмездного пользования земельным участком.
9. Строительство многоквартирных домов, домов блокированной застройки или объектов индивидуального жилищного строительства, а также инженерной инфраструктуры в границах этих земельных участков.

Права и обязанности членов жилищного кооператива

Членство в кооперативе наделяет лицо правами:

1. Распоряжаться имуществом, участвовать в решении вопросов о финансировании деятельности, приобретая помещение для индивидуального использования.
2. Избирать правление, быть избранными и выбирать виды деятельности в управлении совместным имуществом дома.
3. Участвовать в принятии решений собрания, получая право голоса в отношении процессов управления организацией, реконструкции и эксплуатации здания.
4. Пользоваться предусмотренными льготами, при наличии получения доходов – участвовать в их распределении.
5. Получать информацию о деятельности правления в предусмотренном нормативами виде.
6. Продавать, дарить, обменивать недвижимость, заручившись согласием собрания.
7. Затребовать выплаченные паевые средства по выходе из него.
8. Оставлять в наследство или оформлять по завещанию.

Ему вменяются в ответственное исполнение:

1. Следовать правилам, установленным уставом. Исполнять распоряжения принятые собранием.
2. Вносить положенные уставом или решением собрания взносы и иные выплаты на развитие юридического лица.
3. Нести материальную ответственность за здание, прилегающую территорию и площади совместного использования.
4. Нести риски, связанные с непредвиденными ситуациями, в пределах паенакопления.

Виды жилищных кооперативов

Этот вид права допускал обладание собственностью ещё в Советстком Союзе, причём аналогов ему не было. В настоящее время его уникальность утратилась на фоне долевого участия в строительстве, приватизации, ипотечного кредитования.

В силу этого многообразия, правовые характеристики кооператива как юридического лица стали не понятны гражданам, не владеющим юридическими тонкостями в области недвижимости, так как их учреждения делятся на виды:

• ЖК и ЖСК (жилищно строительный кооператив) различаются по степени возникновения правовых отношений, которые начинаются на стадии строительства, как в случае с ЖСК или допускают вхождение в членство после возведения дома, и даже – после заселения, передавая вновь прибывшим лицам, пустующие помещения.
• Потребительская организация управления многоквартирным домом – способ управления кооперативом, возникает как юридическое лицо после сдачи дома в эксплуатацию.
• ЖНК – жилищно-накопительный кооператив. Он предусматривает допустимость получения квартир по выбору из нескольких, входящих в объединение, домов.

Договор ЖСК отличается установлением юридических норм, в соответствии с которыми взносы, на этапе строительства, увеличиваются на основании разнообразных причин, что оговаривается среди членов организации и принимается в связи со сложившейся индексацией.

Это допустимый и подзаконный аспект, который не даёт гарантий гражданам, инвестирующим строительство, заведомо рассчитать финансовые вложения в возводимое здание.

Остальные виды организаций не содержат такого требования.

Расходы на содержание и эксплуатацию дома также делятся в равных долях, но на этапе предоставления квартир рост цен замораживается.

Создание жилищно-строительного кооператива: пошаговая инструкция

В первую очередь участники долевого строительства МКД проводят заседание. Его инициаторами выступает группа пайщиков. Ниже мы приведем пошаговую инструкцию, следуя которой можно организовать жилищно-строительный кооператив. Как создать такое объединение?

1. На собрании учредителей, отдавших свои голоса за организацию ЖСК, решается сформировать сообщество.
2. Число проголосовавших граждан не должно быть меньше, чем это установлено на законодательном уровне. Участников ЖСК не может быть менее 5 человек. Общее количество их долей также не должно превышать количество жилых квадратных метров в домовладении.
3. Вступление в жилищно-строительный кооператив подразумевает заполнение заявления для участника с указанием в нем размера своей доли. В ходе собрания принимается решение о приеме нового члена организации.
4. Вступить к ЖСК могут граждане, достигшие 16 лет, а также юрлица.

То есть создать ЖСК решают и дольщики, и учредители.

В ходе собрания участники проводят следующие мероприятия:

• создают и регистрируют организацию;
• определяют объем правовых, членских, вступительных взносов участников;
• избирают руководство;
• изучают план итоговых мероприятий по возведению МКД;
• рассчитывают доли по окончании строительства дома;
• утверждают устав, опираясь на ст. 113 ЖК РФ.

Результаты голосования заносят в протокол, указывая всех участников.

Отличие ЖСК от ЖК

Главной отличительной чертой ЖК и ЖСК является сама сущность объединений при общей цели. Члены ЖК приобретают построенное жилье, финансируют восстановление и дальнейшее обслуживание постройки, в то время как члены ЖСК оплачивают возведение, перестройку и содержание дома.

Правовой статус

Правовая позиция жилищно-строительного кооператива характеризуется Жилищным Кодексом РФ, а Гражданский Кодекс разъясняет его гражданско-правовые свойства.

Помимо Кодексов, положение ЖСК устанавливается его уставом, о котором будет рассказано далее.

К сведению! С 1 июля 2016 жилищно-строительному кооперативу следует размещать следующие документы и информацию согласно многочисленным предписаниям:

1. Состав участвующих в ЖСК;
2. Допуск на постройку дома, строящегося на средства членов, а также разрешение на участок, предоставленный под застройку;
3. Местонахождение постройки и ее описание, оформленное по правилам расчетной документации;
4. Число квартирных помещений в строящемся доме и их характеристика;
5. Ориентировочная дата приобретения разрешения на реализацию дома.

Также с 1 июля 2016 года ЖСК должен обеспечить возможность ознакомления со следующей документацией члена кооператива по запросу:

1. Расчетная документация;
2. Документы, удостоверяющие разрешение ЖСК на земельную площадь;
3. Отчеты встреч членов кооператива, голосований;
4. Заключения ревизора ЖСК.

Перечислим главные органы регулирования ЖСК:

1. Общее собрание;
2. Конференция, при количестве членов более пятидесяти человек;
3. Правление ЖСК и его председатель.

Самым важным и значимым советом является общее собрание, а полномочия конференции формируются уставом организации. Проводить общее собрание является возможным только при присутствии более половины участников. Принимают вердикт, если за него отдало свой голос более 50% присутствующих. Такое решение, оформляемое протоколом, неизбежно для всех участников ЖСК.